Ingatlan eladás - Árazás buktatói

Természetes, hogy eladóként szeretnénk, ha minél több pénzért el tudnánk adni ingatlanunkat, ezért gyakran a valóságtól elrugaszkodott árakat határozunk meg. De milyen veszélyei lehetnek a túlárazásnak? Egyáltalán mik az árazás buktatói? Gyakran előfordul, hogy egy ingatlan azért van hosszú évekig a piacon, mert az eladó túlárazza, ugyanis nincsen tisztában az ingatlanpiaci trendekkel, nincsenek összehasonlító adatai, így nem tudja hitelesen felmérni mennyit ér valójában az ingatlan. Ebben tud segíteni egy értékbecslő, aki alaposan körbejárja, megvizsgálja az értékbecsülni kívánt ingatlant.

Megfelelő viszonyszámok esetén, valós tényadatokkal tud szolgálni. Az értékbecslés mindig az adott időszakra vonatkozik, fél év múlva akár már más értéke is lehet egy ingatlannak. Ezért célszerű kifejezetten azelőtt megcsináltatni, mielőtt piacra tennénk egy ingatlant. Egy korábbi értékbecslés nem biztos hogy az adott időben valós értéket mutat.

Miért van fontos szerepe az árazásnak?

Az eladó minél magasabb áron szeretné értékesíteni ingatlanát, a vevő minél kevesebbet szeretne adni érte. Ahol találkoznak az érdekek, ott köttetik az üzlet. Az ár az értékesítésnek a kiinduló pontja és egyben egy szűrő is, ami beszűri azt a vevőkört, akinek megközelítőleg annyi pénz áll rendelkezésére, mint amennyi a kiszemelt ingatlan ára. Ha "árában van az ingatlan", tehát nincs túlárazva, akkor viszonylag hamar sor kerülhet az értékesítésre, persze az ár csak egy a számos tényező közül, ami hatással van az eladásra.

Árazás kérdése

Itt van fontos szerepe az ingatlanközvetítőnek, főleg ha már több évtizede a piacon működik. Van rálátása, tapasztalata a piacra, az aktuális trendekre, összehasonlító adatokkal tud szolgálni, hogy a legideálisabb árat javasolja. De "kettőn áll a vásár", így gyakran megtörténik, hogy az ingatlanközvetítő érvelését a tulajdonos nem fogadja el, majd hosszú éveken keresztül árulja az ingatlanát magasabb áron, sikertelenül. Az igazi viszonyszám a tényleges adás-vételek ismerete arányosítva ehhez az eladni kívánt ingatlant. Ezen ismeretek tekintetében van nagy előnye egy ingatlanirodának.

Milyen tényezők befolyásolják az ár kialakítását?

Az első és legfontosabb szempont a hely (település). Ez érvényes akár belterületi, akár külterületi ingatlanokra is. Belterület esetén nagy a szóródás még a településen belül is. Balatonról lévén szó, a vízparti, víz közeli, vagy panorámás ingatlanok magasan vezetnek árban a többihez képest. Ezek sok esetben turisztikai célokat is szolgálnak, ami tovább drágítja a helyet. Társasházak, társasüdülők esetében a lakások fekvése, az emelet is módosíthatja a négyzetméter árakat.  Az ingatlan közvetlen környeze is hatással van az árra. Főút, csomópont, vagy vasút közelsége mind-mind befolyással van az értékre. És végül, de nem utolsó sorban a megépült építmény nagysága, megjelenése, belső kialakítása, komfort fokozata, beépített gépészete, energetikája is változtathat az ingatlan árán.

Összegezve tehát a következő négy szempont a legfontosabb:

  • hely
  • fekvés
  • környezet
  • épület minősége.

Mennyit ér az ingatlanom?

A bekerülési költség határozza meg az ingatlan értékét. Az összes tárgyi eszköz, ami szükséges egy ház, lakás megépítéséhez és a hozzájuk csatlakozó szolgáltatás, vagyis az építő anyagok beépítése (kőműves, burkoló, ács, tető fedő, víz, villany, fűtés szerelő, stb.). Továbbá a hely (telek) ahová kerül az épület, valamint az összes olyan szolgáltatás, amely az ingatlan kivitelezéséhez szükséges. Építési engedély, tervrajz, közüzemi mérők bekötésének engedélye, felelős műszaki vezető, különböző illetékek, stb.

Az eladási ár az az összeg, amennyit megkaphatunk az eladni kívánt ingatlanunk után. Ez a piaci ár, ami lehet érték feletti és érték alatti is. A válság alatt lent voltak az ingatlanok piaci értékei, majd kb. 2015-től megfordult és most pozitív irányba haladnak.

Túlárazás és alulárazás veszélyei avagy az árazás buktatói

Az ingatlanokról való tájékozódás nagy részt az interneten keresztül történik. A piaci ár ismeretében a tulajdonos be tudja árazni az ingatlanát. Mint tudjuk, alku nélkül nem szívesen vásárolunk, de legtöbb esetben ez be is van kalkulálva az irányárba.  Az egészséges alkualap körülbelül 10% körül van. Az ennél jóval magasabb százalék már túlárazás.

Az alulárazás ritkább jelenség. Ha irodán keresztül értékesít az eladó, ez kiküszöbőlhető! Természetesen van tudatos alulárazás is. Családi okok, például betegség, külföldre település miatt gyakran megesik, hogy áron alul kel el egy ingatlan, de ezek alkalmi vételek. 

Alkudozás

A 2000-es évek elején az ingatlanpiacon 3-6% között volt az alku. A válság elmélyülésével, ez a szám akár a 20%-ot is elérhette. A stabilizáció után körülbelül 10%-ra redukálódott.

Egy ingatlanirodán keresztül a következőképpen történik az alkudozás: a vevő az irányár ismeretében teszi meg az ajánlatát. Ha az iroda rendelkezik minimum árral, akkor tudja, hogy elfogadható-e az ajánlata. Az ajánlatokat általában írásban kérik a közvetítők. Ha nincs alsó határ az eladó részéről, akkor az iroda továbbítja a vételi szándékot a tulajdonos felé. Ő vagy elfogadja, vagy tesz egy viszont-ajánlatot. Az alkudozás így az irodán keresztül történik. Ebben az esetben az eladó és a vevő között esetlegesen kialakulható kínos helyzet áthidalása is megoldott.

Miután az alku megeggyezésbe torkollik, fontos, hogy a vevő megerősítse vételi szándékát pénzben is. Sokan kérdezik, hogy mi a jobb előleg vagy foglaló? Jogi mivoltának köszönhetően, minden esetben a foglaló a hiteles mindkét fél számára. Ha az eladó lép vissza duplán kell visszafizetnie, ha a vevő lép vissza, elbukja a foglaló összegét. Az iroda, ha rendelkezik az eladó részéről felhatalmazással a foglaló átvételére,  megteheti az átvételt. Ez könnyebbség az eladó részére is, nem kell ideutaznia és időt takarít meg. Lehet egyből ügyvédnél is foglalózni, bár ilyenkor már az adásvételt is célszerű megírni. Vannak olyan esetek is, amikor ügyvédi letétbe kerülhet a foglaló, pl. elővételi jog, vagy ha jelzálog van az ingatlanon. A magyar joggyakorlat szerint 20% foglaló elfogadott. Az e feletti összeg már vételár előlegnek minősül. Gyakorlatban viszont 10% a legelterjedtebb.

Miért nem jó, ha egy ingatlan hosszú ideig van a piacon?

Egyrészt mert egy idő után a potenciális érdeklődők ráunnak, átsiklanak felette. Ha több iroda is foglalkozik vele, még koncentráltabban és gyakrabban látható ez. Ennél már csak az a rosszabb ha mindenhol más áron jelenik meg az ingatlan. Ilyenkor jön a vevő részéről a drasztikus ajánlat - gondolván, hogy ennyien hirdetik és ilyen árakon - akkor biztos nagyon szeretnének megszabadulni az ingatlantól. Szoktuk javasolni fél év után 1-2 hónap szüneteltetést, majd megújult formában, módosított árral újra piacra dobni az ingatlant. Ennek a jelenségnek egyébként a leggyakoribb oka a túlárazás.

Ingatlanközvetítő vs. magánúton történő értékesítés

Szinte minden eladó szeretné maga eladni ingatlanát, hiszen így nem kell jutalékot fizetnie egy ingatlanközvetítőnek. Elég egyszerűnek tűnik a feladat, csak le kell fotózni az ingatlant, fel kell tölteni pár oldalra, esetleg egy eladó táblát kirakni és már magunk előtt látjuk az ideális vásárlót, aki, irány áron, pár nap alatt megvásárolja az ingatlanunkat.

Ha mindez ilyen egyszerű és ideális lenne, ingatlanközvetítőkre egyáltalán nem lenne szükség.

Csakhogy a való életben az értékesítés egy sokkal összetettebb és hosszabb folyamat eredménye. Belegondolt-e Ön abba, hogy ha önállóan értékesíti ingatlanát a következő teendők mind Önre hárulnak:

  • ingatlanról ízléses képek és leírás készítése
  • hirdetés feladás, ami extra kiadás lehet
  • érdeklődők tájékoztatása, telefonok intézése
  • ingatlan teljeskörű, többszöri bemutatása
  • alkudozás, egyeztetés, ártárgyalás
  • ügyvéd intézése, átíratás stb.

Egy ingatlanközvetítő miben segít?

Időt és energiát takarít meg az eladó, elkerülhető az alul és a túlárazás, mivel a közvetítő nagy tapasztalattal rendelkezik e téren, számtalan értékesítésen túlvan már. Kézben tartja és koordinálja az ügymenetet a megbízástól egészen a birtokba-adásig. Megfelelő helyen reklámozza az ingatlant, leszervezi a megtekintéseket, bemutatja az ingatlant, tájékoztatást ad a településről. További kérdések esetén tájékozódik a földhivatalban, építés hatóságnál. Irányítja az alku folyamatát, beszerzi az energetikai tanúsítványt, leszervezi az adásvételt, figyelemmel kíséri a kifizetéseket. Végső fázis a birtokbaadás és a közüzemi mérők átírása. Az Aktív Ingatlaniroda egyszerűbbé teszi az értékesítést, hogy Önnek már csak a lényegi részeknél kelljen bekapcsolódnia.

Szeretné eladni ingatlanát, de eddig nem győztük meg arról, miért éri meg közvetítőn keresztül? Mutatjuk, miért az Aktív Ingatlant válassza:

    • Úgy ismerjük a Balaton környékét, mint a tenyerünket! Több, mint 20 éve foglalkozunk Balaton környéki ingatlanokkal. Ez egy olyan speciális helyismeretet ad nekünk, amely segítségével néhány információból pontosan meg tudjuk határozni egy adott ingatlan értékét vagy egy vásárolni kívánt ingatlan ideális helyét.
    • Mert az adás-vétel során mindkét fél érdekeit képviseljük. Hiszünk abban, hogy hogy egy ingatlan adás-vétel akkor nevezhető sikeresnek, ha mindkét fél elégedett a vásárlást követően. Szakmai tanácsadás: ötleteket, tanácsokat adunk ahhoz, hogyan teheti értékesebbé az ingatlanját.
    • A partnerek  információ és ügyfél átadásban segítik egymást. Gyakoriak a közös értékesítések. Ami kiesik az iroda régiójából átadjuk az aktuális partnernek.

 

Ha további naprakész információkat szeretne, keresse fel Facebook oldalunkat, vagy írjon nekünk itt.

Vélemény, hozzászólás

Az email címet nem tesszük közzé.